Rentenkauf

Der Rentenkauf ist eine Vereinbarung zwischen Gläubiger und Schuldner. Im Gegensatz zur Ratenzahlung ist dabei der Zeitraum und / oder die Dauer der Zahlungen bis zur Tilgung jedoch meist nicht festgelegt bzw. begrenzt. Mit dem Rentenkauf erwirbt der Schuldner (der Rentenzahlungen) mithin das Eigentum an einer Immobilie oder einem anderen Besitztum. Der Gläubiger wiederum erwirbt das Recht auf den Bezug einer regelmäßig wiederkehrenden Leistung (Rente). Es handelt sich also um eine Verrentung von Vermögen.

Überblick Verrentung

Unter einer Verrentung versteht man im wirtschaftlichen Verkehr die Umwandlung einer Einmalzahlung bzw. eines vorhandenen Kapitalstocks in eine Reihe periodisch wiederkehrender Zahlungen. Dabei lassen sich folgende Arten unterscheiden:

• Ewige Rente: Das Ausgangskapital bleibt unverändert bestehen, die Rentenzahlung besteht lediglich aus den Zinsen auf das Ausgangskapital. Die Rentenzahlungsdauer ist nicht begrenzt.

Mister X hat einen Geldbetrag von 100.000 EUR zur Verfügung. Er/Sie kann diesen zu 4,0 Prozent p.a. anlegen.

Die Ewige Rente beträgt in diesem Beispiel: 100.000 EUR × 4,0 Prozent = 4.000 EUR jährlich.

• Zeitrente: Im Gegensatz zur ewigen Rente ist die Rentenzahlungsdauer begrenzt. Die Begrenzung kann entweder in Form einer bestimmten Anzahl von Jahren erfolgen oder – wie bei der Rentenversicherung – als lebenslängliche Rente gezahlt werden. Zeitrenten können mit und ohne Kapitalverzehr ausgestaltet werden.

Verrentung von Immobilienvermögen

Üblicher als die Verrentung von freiem Kapital ist jedoch die Verrentung von Vermögen, das in Immobilien gebundenen ist. Bei der Umwandlung von Immobilienvermögen in Renten sind folgende Formen der Zeitrente üblich:

·         Der Verkauf mit Leibrente => Zahlungen im Regelfall bis ans Lebensende

·         Der Verkauf mit Zeitrente => fester Beendigungszeitpunkt, Gesamtzahlung entspricht Kaufpreis ggf. zzgl. Verzinsung.

Der Unterschied liegt also in der Dauer der Zahlung!

Zusätzlich wird dem Verkäufer einer Immobilie beim Verkauf in Form einer Verrentung im Regelfall ein Wohnrecht eingeräumt. Dieses erlischt je nach Modell mit dem Ablauf der Zahlungen (Zeitrente) oder mit dem Tod (Leibrente).

Rentenkauf im Rahmen der Veräußerung von Immobilien

Im Rahmen des Immobilienverkaufs zur Finanzierung des Ruhestands erlangte das Prinzip des Rentenkaufs in der jüngeren Vergangenheit als sogenannter Teilverkauf neue Popularität:  Der bisherige Besitzer veräußert das Objekt an den Käufer und erhält im Gegenzug nicht sofort den kompletten Kaufpreis, sondern eine monatliche Rente. Diese monatliche Zahlung kann entweder in Form einer Zeitrente oder einer lebenslangen Leibrente erfolgen. Es sind auch Kombinationen mit einer Einmalzahlung möglich. In der Regel erhält der bisherige Eigentümer zudem meist ein Wohnrecht für die festgelegte Vertragsdauer und muss seine gewohnte Umgebung theoretisch nicht verlassen. Das Modell ist jedoch nicht unumstritten.

Teilverkauf von Immobilien nicht ohne Risiko

Die BAFIN weist in diesem Zusammenhang auf folgende Punkte hin:

„Ein Teilverkauf ist der erste Schritt zum späteren Verkauf der Gesamtimmobilie. Ein Rückkauf ist so teuer, dass er nur in seltenen Fällen möglich sein dürfte.

·         Beim Rückkauf oder Gesamtverkauf bekommt das Teilkauf-Unternehmen immer mindestens den Teilkaufpreis „plus X“ für seinen Immobilienteil, auch wenn die Immobilie nicht im Wert gestiegen ist.

·         Für die Nutzung der Immobilie müssen Sie ein Nutzungsentgelt zahlen. Wenn Sie das nicht mehr können, droht der Verkauf Ihres Hauses und Sie müssen ausziehen.

·         Laufende Kosten der Immobilie fallen nach einem Teilverkauf weiterhin an.

·         Nach dem Teilverkauf bekommen Sie zwar den vereinbarten Kaufpreis. Was Ihnen in Euro von Ihrer Immobilie bleibt, sehen Sie aber erst viel später, nachdem der Gesamtverkauf abgewickelt ist.

·         Für die Solvenz des Teilkäufers wird keine staatliche Stelle einstehen. Eine Insolvenz des Teilkäufers kann ein erhebliches Risiko für Sie darstellen. Möglicherweise wird die Immobilie dann zwangsversteigert, falls Sie nicht die Mittel für einen Rückkauf aufbringen können. Ob Sie die Immobilie zu den bisherigen Konditionen weiter nutzen können, auch wenn der Teilkäufer insolvent ist und was im Zwangsversteigerungsfall passiert, hängt jeweils von den in Ihrem Vertrag getroffenen Regelungen ab und davon, wie Ihr Nutzungsrecht im Grundbuch abgesichert ist. Hierzu sollten Sie sich in jedem Fall anwaltlich beraten lassen.“

Quelle: Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht

https://www.bafin.de/DE/Verbraucher/KrediteImmobilien/Immobilienfinanzierung/Immobilienteilverkauf/Immobillenteilverkauf_artikel_v2.html

Auch die Verbraucherzentrale sieht den Teilverkauf kritisch:

„Die Kosten für die Instandhaltung müssen Sie, je nach Anbietenden, komplett allein zahlen.

Lassen Sie sich nicht von der vermeintlich simplen Handhabe und schnellen Abwicklung leiten. Rechnen Sie genau, was es Sie kostet und prüfen Sie Alternativen. Ein einfacher Kredit kann unterm Strich meist deutlich attraktivere Konditionen bieten.“

Quelle: Verbraucherzentrale NRW e.V.

https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/kredit-schulden-insolvenz/teilverkauf-der-eigenen-immobilie-was-sind-die-haken-der-angebote-48054