Betriebskosten

Definition und Erklärung

Die Betriebskosten sind laufende Kosten für die Wartung und Aufrechterhaltung einer Investition in eine Immobilie. Mit anderen Worten, es sind die Kosten, die sich auf den täglichen Betrieb der Investition auswirken und als notwendig erachtet werden, um den Einnahmefluss aus einem Mietobjekt aufrechtzuerhalten.

Welche Kosten gehören zu den Betriebskosten?

Grundsteuern, Sachversicherungen, Kosten für Wasser und Abwasser, Kosten für Versorgungsunternehmen, Müllabfuhr, Hausverwaltung, Wartung und Reparaturen, Landschaftsgestaltung und Poolservice sind Beispiele für Immobilienbetriebskosten, da sie den laufenden Betrieb der Investition beeinflussen und zur Leistungsfähigkeit des Anlegers beitragen, die Einheiten zu vermieten. Andere Beispiele wären zum Beispiel Kosten für Verwaltung und Buchhaltung, Telefon, Verbrauchsmaterial, Schneeräumung, Hausmeisterdienst, Schädlingsbekämpfung, Werbung und Ähnliches. Schuldendienst, Ertragsteuern für Anleger, Instandhaltungsreserven, Kapitalanlagen und Abschreibungen sind keine legitimen Immobilienbetriebskosten, da sie nicht in direktem Zusammenhang mit den Kernaktivitäten der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien stehen. Was der Eigentümer beispielsweise an Einkommenssteuern zahlt, würde die Fähigkeit der Immobilie, Mieteinnahmen zu erzielen, nicht beeinträchtigen.

Wozu dient die Berechnung der Betriebskosten?

Da sie in der Regel einen großen finanziellen Teil dessen ausmachen, was Immobilieninvestoren für den Besitz von Mietobjekten zahlen müssen, spielen die Immobilienbetriebskosten letztendlich eine wichtige Rolle bei der Entscheidung über Immobilieninvestitionen, vor allem weil sie das Betriebsergebnis und den jährlichen Cashflow beeinflussen. Dies wirkt sich wiederum auf die zu erwartenden Renditen aus, aufgrund derer Anleger Anlageentscheidungen treffen. Das Nettobetriebseinkommen ist das jährliche Einkommen, das eine einkommensschaffende Immobilie erzielt, nachdem alle Einnahmen aus dem operativen Geschäft berücksichtigt und alle Immobilienbetriebskosten aus dem operativen Geschäft abgezogen wurden. Das Ergebnis ist positiv, wenn die Betriebseinnahmen die Bruttobetriebskosten übersteigen, und negativ, wenn die Betriebskosten die Bruttobetriebseinnahmen übersteigen. Für die Zwecke der Immobilienanalyse kann das Nettobetriebseinkommen entweder auf der Grundlage historischer Abschlussdaten oder stattdessen auf der Basis zukunftsgerichteter Schätzungen für kommende Jahre berechnet werden.

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